Bắc Ninh: Ngăn chặn hành vi “bán lúa non” trong kinh doanh bất động sản

Nghi vấn đặt cọc, giữ chỗ trái quy định

Vào đầu tháng 11 năm nay, Sở Xây dựng nhận được phản ánh tại dự án Khu đô thị mới thị trấn Bích Động, huyện Việt Yên cũ (nay là phường Việt Yên, tỉnh Bắc Ninh) do Công ty trách nhiệm hữu hạn Bất động sản Việt Yên thực hiện xuất hiện một số cá nhân môi giới bán hàng, nhận đặt cọc, giữ chỗ khi dự án đang trong quá trình đầu tư; chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý và chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định. Các hành vi này có dấu hiệu gian lận, dẫn tới nguy cơ “thổi giá”, vi phạm quy định pháp luật.

Một góc khu đô thị mới tại phường Việt Yên.

Hợp đồng thường ký giữa khách hàng với một cá nhân khác, không phải chủ đầu tư. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: “Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản”. Đồng thời, khoản 5, Điều 23 của Luật cũng nêu rõ: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua… khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh”. Như vậy, các hợp đồng ký thông qua một đơn vị khác mà không phải chủ đầu tư hoặc ký trong thời điểm chưa đủ điều kiện kinh doanh tiềm ẩn rủi ro. Thực tế, năm ngoái, tại thị xã Việt Yên cũ cũng từng xảy ra tình trạng cá nhân đặt cọc, giữ chỗ qua đơn vị trung gian, tự nhận là được chủ đầu tư ủy quyền mà khách hàng không biết dẫn đến tranh chấp, nhiều người khó lấy lại số tiền đã chuyển.

Trước tình hình trên, Sở Xây dựng đã yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghiêm quy định. UBND phường Việt Yên chỉ đạo Công an phường phối hợp tăng cường kiểm tra về trật tự xây dựng, an toàn giao thông tại khu vực dự án. Ngày 25/11, khảo sát tại dự án này cho thấy, không còn tình trạng lắp đặt điểm quảng cáo, tư vấn, môi giới lấn chiếm lòng đường, vỉa hè. Chủ đầu tư đang tập trung nhân lực, phương tiện đẩy nhanh tiến độ thi công. Theo lãnh đạo phường Việt Yên, đến nay 39 căn xây thô của dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng, phần phân lô đất nền vẫn chưa được phép.

Công khai, minh bạch

Mới đây, Sở Xây dựng xử lý thông tin về hiện tượng đặt cọc, mua bán nhà ở xã hội tại dự án Khu nhà ở xã hội phường Đại Phúc, thành phố Bắc Ninh (nay là phường Võ Cường). Dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn và chưa được phép kinh doanh bất động sản. Do vậy, Sở Xây dựng yêu cầu chủ đầu tư không được ký văn bản huy động vốn, giao dịch mua bán, thuê mua, góp vốn trái quy định.

Từ đầu năm đến nay, Sở Xây dựng đã có hàng loạt biện pháp ngăn chặn, phối hợp làm rõ hành vi vi phạm trong kinh doanh bất động sản. Trong tháng 11/2025, lực lượng chức năng đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can, tạm giam Giám đốc và kế toán Công ty trách nhiệm hữu hạn Đầu tư và Xây dựng Hiền Khiêm (phường Võ Cường) về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Dù không phải chủ đầu tư dự án khu dân cư số 1 (phường Hạp Lĩnh), không được cơ quan nhà nước giao nhiệm vụ liên quan đến việc thực hiện dự án trên song Công ty đã ký hợp đồng với 56 khách hàng góp vốn, thu gần 130 tỷ đồng. Sau khi nhận tiền, các đối tượng không thực hiện theo cam kết, chiếm đoạt số tiền đã thu. Hiện nay, cơ quan chức năng tiếp tục điều tra, làm rõ vụ việc.

Toàn tỉnh có hơn 300 dự án khu đô thị, khu dân cư, nhà ở thương mại và khoảng 80 dự án nhà ở xã hội. Quá trình triển khai tại một số dự án gặp nhiều khó khăn như: Tiến độ chậm, vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, quy định pháp luật chồng chéo và năng lực của chủ đầu tư có hạn. Đây là một trong những nguyên nhân khiến sản phẩm đưa ra thị trường còn hạn chế. Một số khách hàng dù biết dự án chưa đủ điều kiện vẫn chấp nhận “vào tiền” sớm với tâm lý muốn được hưởng ưu đãi, vô tình tiếp tay cho hành vi huy động vốn trái phép dưới hình thức “đặt cọc, giữ chỗ”, “đăng ký tự nguyện”, “hợp đồng vay vốn”. Những thỏa thuận dân sự tự nguyện nhưng tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện, ảnh hưởng đến an ninh, trật tự và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Để phòng ngừa rủi ro, Hiệp hội Bất động sản tỉnh khuyến cáo nhà đầu tư nghiên cứu, tìm hiểu kỹ tính chất pháp lý của dự án. Bên cạnh đó, nên tìm hiểu các dự án của các chủ đầu tư uy tín đã có nhiều công trình triển khai đúng tiến độ, giao nhà đất đúng cam kết với các thủ tục pháp lý rõ ràng; tránh mua các dự án chưa có đầy hồ sơ, thủ tục pháp lý liên quan đến quy hoạch, đất đai, xây dựng, chưa có thông báo đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc chủ đầu tư đang sử dụng đất tại dự án để thế chấp, vay vốn.

Theo ông Nguyễn Tuấn Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, nhằm ngăn chặn tình trạng “bán lúa non” trong kinh doanh bất động sản, thời gian tới, Sở tiếp tục tuyên truyền, phổ biến, hướng dẫn các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản đến các tổ chức, cá nhân và Nhân dân trên địa bàn tỉnh. Đồng thời đề nghị UBND cấp xã và cơ quan liên quan công bố công khai, minh bạch thông tin các dự án kinh doanh bất động sản (về pháp lý, quy hoạch, tiến độ, điều kiện kinh doanh bất động sản tại dự án…) trên Cổng thông tin điện tử của Sở và cơ quan có liên quan để các tổ chức, cá nhân nắm bắt khi tham gia giao dịch. Tăng cường rà soát công tác quy hoạch, xây dựng, kinh doanh bất động sản, đặc biệt là những dự án có quy mô lớn, dự án đang chậm tiến độ để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh các khâu triển khai thực hiện; sớm đưa các dự án vào sử dụng, đa dạng các loại hình sản phẩm, tăng nguồn cung để bình ổn thị trường.